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‘경매로 부동산을 구입하고 싶은데 구체적 절차와 중요한 고려사항들은 무엇인지’ 궁금합니다.  그래서 오늘은 그 절차와 주요 check point들에 대하여 정리해 보았습니다.

부동산을 구입하는 투자자 입장에서는 경매 전 Short sale 방식이나 경매 후 Bank Sale 방식은 일반적인 구입절차와 유사하므로 여기서는 경매(Foreclosure Auction) 절차에 대해서만 간단히 설명해 보도록 하겠습니다.

경매(Foreclosure Auction) 준비 프로세스 및 주요 Check Points

1. 대상 주택 검색: 경매 물건들을 검색합니다.  요즘은 인터넷으로 유,무료 정보 제공 사이트들이 굉장히 많아졌지요.  자체적으로 구체적인 정보 파악 역량이 된다면 어떤 물건들이 경매 대상인지만 알아보기 위해서는 역시 해당지역Sheriff’s office 방문이 가장 정확합니다.  (대부분의 Sheriff’s office들은 웹사이트가 있으니 온라인 조사도 가능합니다.)

• 주요 Check points:
• 주택에 대한 기본 정보 (주소, 크기, 지어진 년도 등)
• 주택에 대한 시장 가격 (주위에 아시는 중개인(Realtor)이 있을 경우 도움을 받으실 수 있습니다.)
• 담보 상태 (금액(Judgement amount), 채권자 등)
• 경매 일정

2. 1차 스크린: 각 주택들에 대하여 Deed(일종의 등기부 등본)를 검토합니다.  Deed는 County Clerk’s office(일종의 구청?)에 가면 누구나 조회가 가능합니다.  일부 County에서는 자체 웹사이트를 운영하여 인터넷으로도 조회가 가능하구요.

• 주요 Check points:
• Deed type
• Foreclosure Lis Pendens (소송 계류 통지서).  언제, 누구한테 보내졌는지 확인합니다.  누구한테 보내졌는지(Defendants list) 보시면 관계된 채권자들을 유추하실 수 있습니다.
• 각 채권자들별 채권액 및 우선순위 파악
• 과거 거래 내역 파악
• 누가 소송했는지 파악 (우선순위가 낮은 채권자가 소송했다면 낙찰 받은 후라도 우선순위가 높은 채권자의 채권을 갚아야 하는 황당한 상황도 발생 가능합니다.)

3. 2차 스크린: 대상 주택들을 직접 방문해 봅니다.  이웃들에게 그 주택에 대해 물어보는 것도 도움이 됩니다.  주택이 비어있는지, 누군가가 살고 있는지도 확인해 봅니다.  (만약 누군가가 살고 있다면 좀 더 복잡해 질 수 있습니다.)

• 주요 Check points:
• 누군가가 살고 있다면 집주인인지 세입자인지 확인
• 세입자일 경우, 가능하다면 임대 계약서 확보 후 검토

4. 3차 스크린: 보다 정확하고 안전한 투자를 위하여 Title search를 합니다.  Title search란 소유권을 증명하는 모든 요소들을 검토하는 것을 의미합니다.  직접하기에는 한계가 있고 다소 비용이 들더라도 전문 Title company에게 의뢰합니다.

• 주요 Check points:
• 담보 금액, 채권자들 및 그들의 우선순위
• 세금 관련 유치권(Tax Lien)은 없는지?  (Tax lien은 그 어떤 lien보다도 우선합니다.  반드시 확인 필요)

5. 경매 준비: 보증금(20%)을 준비합니다.  현금 또는 은행보증수표로 준비하셔야 합니다.  경매 직전에는 해당 주택을 다시 한번 방문해 보시고 Sheriff’s office에 연락하시어 일정을 확인합니다.

• 주요 Check points:
• 보증금
• 주택 상태
• 경매 일정

6. 경매 참여 및 후속 조치: 자, 드디어 경매일입니다.  낙찰되실 경우 보증금을 지불하십니다.  다 끝났나요?  아닙니다. 빠른 시일내에 아래의 전문가들에게 연락하여 관련 작업들을 진행하셔야 합니다.

• 변호사(전반적 절차 및 소유권 이전 등록 관련)
• Title company(소유권 이전, Survey, Title insurance 관련)
• Home Inspector(주택의 상태 점검)
• 보험사(House Insurance 관련)

그리고 만약 주인이 계속 살고 있는 경우라면 조만간 주인과도 접촉하셔야 하겠지요.  주택의 자물쇠들을 다 교체하시고 30일 이내에 잔금 80%를 지불하십니다.

• 주요 Check points:
• 전 주인에게 10일 이내에 되찾을 수 있는 권리가 있습니다.  10일간은 예의주시하실 필요가 있습니다.
• 만약 전 주인이 안나갈 경우에는 불가피하게 Eviction(축출) 절차를 수행하셔야 합니다.  변호사의 도움을 받으세요.

그나저나 팀 가이트너의 1조달러 부실채권 해결 방안이 시행되면 Sheriff’s office에서의 경매건들은 좀 줄어들까요?

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<기타: 뉴저지 버겐카운티 경매 관련 Contact Info>

• Bergen County Sheriff’s office
• 주소: 10 Main St. 2nd floor of the Bergen County Justice Center, Hackensack, NJ
• Tel: 201-646-3020 / 201-646-2200
• Website: http://www.bcsd.us/sheriff_sale.aspx

• Deed search (Bergen County) 장소 (County Clerk’s office)
• 주소: 1 Bergen County Plaza, Hakensack, NJ 07601
• Tel: 201-336-7000