지금은 환율 등의 이유로 열기가 많이 식은 것이 사실이지만, 미국 부동산 투자를 고려하시는 분들이 한번쯤은 생각해 보는 것이 바로 ‘경매’일 것입니다.  이 ‘경매’ 시장을 볼 때 단순히 경매장에서 가격 입찰을 하는 거래 뿐만 아니라 경매 전, 경매 후까지 포함하는 전체 시장을 본다면 당연히 투자 기회는 더욱 넓어질 수 있겠죠.

관심도에 비하여 종합적인 설명이 부족한 미국 경매 시장에 대하여 가능한 한 다양한 각도에서 설명을 드려 보도록 하겠습니다.

우선, 경매와 관련된 거래의 형태는 크게 경매 전, 경매, 경매 후의 상황에 따라 다음과 같이 구분해 볼 수 있겠습니다.

• 경매 전 (Pre-Foreclosure):  흔히들 short sale이라고 하는 것이 대부분 이에 해당됩니다.  Short sale의 사전적 의미는 채권자(은행)가 회수해야 할 채권 총액보다 모자르게(‘Short’) 거래한다는 의미겠지요.  채무자(집주인이죠.)와 채권자(은행) 사이에 다음과 같은 합의가 이루어집니다. 
• 채무자: 나 돈 없어.  이 집 팔지 않으면 빚 못 갚아.  근데 시장이 다 망가져서 집 팔아봐야 꾼 돈과 이자 100%를 갚을 순 없어.  어떻게 할까?
• 채권자: 시장 상황은 나도 알아.  한푼도 못 갚는 것보다, 그리고 우리가 넘겨받아 경매 등 진행하면서 비용과 부담 지는 것 보다 지금이라도 적정 가격의 믿을 만한 구매자 나오면 좀 손해보더라도 팔자. (이자(& 떄로는 원금 일부까지도) 어느정도 탕감해 줘야지 어쩔 수 있나.)
• 채무자: 꾼 돈 다 못 갚아 미안하긴 하지만 나도 집 팔고 돈 한푼 못 받으니 속상해.  그래도 내가 너한테 이렇게 상의하며 함께 해결책 찾아보자고 하는데 너도 나 편의 좀 봐 줘.  적어도 내 신용(Credit)만큼은 손상되지 않게 해 주라.
• 채권자: 알았어.  그대신 제대로된 가격으로 믿을만한 구매자 데려와야되.

이런 식이죠.  보통 좋은 동네, 괜찮은 집들의 경우에는 ‘경매’까지 가지 않고 대부분 이 선에서 거래가 이루어 집니다.  거래가 전무하지 않은 동네라면 가격만 좋으면 여전히 거래는 이루어지니까요.

• 경매 (Foreclosure Auction): 채무자와 채권자간 합의가 이루어지지 않된 상태에서 채무자가 채무 이행을 안하거나 short sale로도 매각이 안될 경우, 채권자는 경매의 방법을 통해 부실자산 처분에 들어갑니다.  지역마다 진행방법이 다소 차이가 있겠지만 뉴저지에서는 Sheriff’s office (보안관 사무실이라 해야 하나요?  아니면 구청?)에서 매번 채권자들로부터 대상 물건들에 대한 신고를 받아 그 list를 공개합니다.   이 list들의 물건들 중에는 경매 예정일 이전에 해결되어(short sale등으로 채무를 해결하거나 연기하거나 하는 거죠) 실제로 경매까지 가지 않는 경우도 많습니다.  어쨋든 경매일까지 문제가 해결이 안될 경우 경매일에 카운티 공무원, 채권자 대리인(주로 변호사), 그리고 입찰자 및 방청객들이 한곳에 모여 공개 입찰을 하지요.  $100에서 시작하여 서로 원하는 가격을 ($100 단위로) 부릅니다.   $100,000 이상 올라가면 $1,000 단위로 가격이 올라가지요.  더 이상 높은 가격이 나오지 않으면 그때까지 최고가를 부른 자에게 소유권이 넘어갑니다.  그러면 전체 낙찰가의 20%를 곧바로 그곳에서 현금(또는 certified or cashier's check)으로 카운티에 지불하지요.  잔금 80%는 이 그후 한달 이내에 지불하셔야 합니다. 

“우와~ 그럼 입찰자들 없으면 경매시장에서 오십만불짜리 백불에도 살 수 있겠네.”  맞습니까?  아닙니다.  가격 입찰의 경우, 일반적으로 채권자 대리인이 채권자로부터 원하는 가격선을 지시 받고 입찰에 참여합니다.  따라서 입찰자들이 가격을 부를 때 그 가격들이 채권자가 원했던 가격선까지 올라오지 않으면 (또는 입찰자가 없어서 아무도 가격을 부르지 않을 경우) 채권자 대리인은 채권자가 지시한 가격까지는 자신이 최고가를 부르며 소유권을 사수합니다.  따라서 누가 봐도 오십만불은 되어 보이는 주택이 백불에 팔리는 경우는 극히 드뭅니다. (광고들에 현혹되지 마세요.)

• 경매 후 (Bank Sale): 일반적인 정의는 채권자(은행)가 경매를 통해서도 원하는 가격에 팔지 못한 부실자산(예를 들면 ‘집’이죠.)들을 채권자가 직접 판매하는 경우입니다. (그래서 Bank Sale이라고 하지요.  보통 이런 물건들을 REO(Real Estate Owned)라고 합니다.)  하지만 많은 경우, 채권자들이 경매 시장으로 가지 않고 어느정도 할인된 가격으로 바로 정상적인 매매절차를 따르기도 합니다. Short sale과의 차이점은 이 경우에는 채무자는 이미 채무를 불이행한 것으로 신용도는 나빠진 이후이고 소유권 역시 채권자로 넘어간 상태이죠.) 

그나저나 현재 미국 금융권 부실자산의 핵심 중 하나인 Foreclosure 주택 문제가 조만간 해결되어야 할텐데요…