지금 미국 내 한인 사회의 주택 관련 Big issue들 중 하나는, 이자율이 매우 낮음에도 불구하고 융자 승인 자체를 받지 못하여 대출을 못 받는 경우가 많다는 겁니다.  일반적으로 융자 승인 기준과 절차들이 매우 까다로와 졌다는게 가장 큰 이유이겠지만, 유독 우리 한인 사회가 더 고생하고 있는 이유는 뭘까요?  이유야 어쨋든 낮은 이자율이 ‘그림의 떡’인 오늘날의 상황이 참으로 안타깝습니다…  그래도 희망을 버려서는 안되겠지요.  언제 또 융자 시장이 활성화될지 모르는데 지금같은 상황에서 움츠려 들지 말고 우리 다같이 미국의 주택 관련 융자에 대하여 공부해 보도록 하시지요.  오늘부터 약 5~6회에 걸쳐서는 미국의 주택 관련 대출에 대하여 간단히 정리해 보도록 하겠습니다.

주택 관련 대출의 종류는 크게 아래와 같이 3가지로 나누어 볼 수 있겠습니다.

1. 모기지 (Mortgage loan. New Purchase Loan)
2. 재융자 (Refinancing)
3. 홈에쿼티론 (Home Equity Loan)

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1. 모기지:
• 법률적 관점에서 모기지(mortgage)는 금융 거래에서 부동산을 담보로 하는 경우 그 부동산에 설정되는 저당권 또는 그 저당권을 나타내는 증서를 말하며, 모기지 론(mortgage loan)은 그러한 저당증권을 발행하여 장기주택자금을 대출해주는 제도를 가리키는 말입니다. 그러나 일상적으로는 '모기지 론'을 간단히 '모기지'로 쓰는 경우가 많지요.

• 좀 더 쉽게 설명하면 모기지론은 주택 구입 시 주택을 담보로 하고 받는 대출자금을 말하며 다른 대출상품들에 비하여 보통 상환기간이 깁니다.

2. 재융자 (Refinancing): 요즘 한창 인기가 높은 융자 상품이지요.  말 그대로 기존에 받은 융자 상품을 다른 융자 상품으로 바꿔타는 거죠.  일반적으로 이자율을 낮추기 위한 방법의 일환으로 기존에 받은 모기지 대출 금액을 새로운 모기지 대출로 갈아타는 것을 의미하지만, 다음과 같은 경우에 모기지 재융자를 하는 경우도 있습니다. (물론 요즘 같은 상황에 적용되는 얘기는 아닙니다만.) 
• 모기지보험(PMI)을 얻은 경우:  예전에 주택 구입 시 다운페이먼트가 20%이하였을 경우 모기지보험을 들어야 하는 경우가 발생하는데, 주택 가격이 상승하는 시장상황 하에서는 이런 경우 역시 재융자를 통하여 기존 부채의 비율을 감소시켜서 모기지보험료를 내지 않아도 되기 때문에 금융비용을 절감시킬 수 있습니다.

• 캐쉬아웃(Cash-out)이 필요한 경우:  사업자금, 주택개조, 자녀학자금 등 추가자금이 필요한 경우 홈에쿼티론(아래 내용 참조)을 통해 대출액을 늘리는 경우도 있으나 재융자를 통한 방법도 가능합니다.

3. 홈에쿼티론 (Home Equity Loan): 한국의 주택담보대출과 유사한 개념으로 생각하시면 됩니다. 주택을 담보로 한 대출인 홈에쿼티론이 모기지론과 다른점들은 대출 시점이 소유권이 이전된 후라는 점, 기간이 모기지보다는 일반적으로 짧다는 점 등이라 할 수 있겠습니다.  크게 Home Equity Line of Credit (HELOC)과 Home Equity Loan(HEL)이라는 두가지로 나눠볼 수 있지요.
• HOME EQUITY LINE OF CREDIT (HELOC)

• 일정한 금액의 크레딧라인을 설정, 필요할 때마다 사용할 수 있습니다.

• 사용한 금액에 대하여만 이자를 지불할 수도 있구요.

• 이자율이 변동되므로 이자율이 올라갈 경우 월 상환금액도 올라가는게 단점이죠.

• 하지만 수시로 상환 가능하다는 장점도 있습니다.
• HOME EQUITY LOAN (HEL)

• 이자율이 변하지 않고(고정) HELOC에 비해 보통 더 낮습니다. (하지만 1차 모기지보다는 높지요.)

• 원금과 이자를 분할 상환하기 때문에 HELOC보다는 월 상환부담이 높다고 볼 수 있겠습니다.