미국 부동산 거래가 한국과 다른 점 하나는 바로 모기지 융자라 할 수 있겠습니다.  물론 한국도 모기지 융자가 생기긴 하였지만 아직 활성화 되었다고 보기 힘든 반면 미국에서는 모기지 없이 이루어지는 부동산 거래가 매우 드물다 할 수 있으니 모기지 융자에 대한 이해는 미국 부동산 거래에서 필수요소라 할 수 있겠습니다.  
몇회에 걸쳐서 미국 모기지에 대해 집중 정리를 해 오고 있는데 오늘은 모기지 융자 은행들은 어떤 요인들로 모기지나 재융자 승인 여부를 결정하는지에 대해 살펴보도록 하겠습니다.  승인의 주요 요인들을 보면 왜 최근 낮은 이자율의 모기지가 많은 사람들에게 그림의 떡일 수 밖에 없는지 이해하시는데 도움이 될 것입니다. 

모기지 / 재융자 승인의 주요 요건:

• 신용 상태 (Credit Score): 모기지 융자 신청 시 융자은행이 가장 먼저 하는 일 중 하나가 신청자의 신용상태를 점검하는 것입니다.  신청자가 이자 및 원금을 제떄 제때 잘 갚을지를 보는 거죠.  신용 상태에 따라 융자 승인 여부는 물론 이자율까지도 결정되므로 좋은 신용 상태를 유지하는 것은 매우 중요한 일이겠습니다. 

• 수입 (주택 감당 여력. Housing Affordability) : 요즘 매우 엄격히 적용되는 기준으로 융자를 어렵게 만드는 주요 요인입니다.  우리 한인사회에는 자영업을 하시는 분들이 많은데 만약 세금 보고 시 순이익을 적게 보고하신 분들은 ‘주택감당 여력’이 충분하지 않다는 이유로 융자 신청 시 거절을 당하시기 쉽습니다.  주택 감당 여력이라 함은 월 수입이 주택 관련 월 지출액(모기지 상환액 + 재산세 + 주택보험료)을 충분히 감당할 수 있는지를 의미합니다.  융자은행에 따라 다소 차이는 있지만 일반적으로 주택 관련 월 지출액이 월 수입의 40% 이하인 경우에 융자 승인을 해 줍니다.  또한 그 수입이 안정적으로 들어오는지에 대해서도 고려합니다.  충분한 봉급을 주는 좋은 직장에 2년 이상 다니고 있는 경우가 승인 받기에는 가장 좋은 상황이라고 할 수 있겠죠.  일반적으로 융자 은행들은 이를 증명할 수 있는 자료들(회사원일 경우 급여명세서(W-2), 자영업자(Self-employed)인 경우 개인세금보고서)의 제출을 요구합니다.

• 매입 자금 : ‘주택 가격의 60%를 모기지로 받을 예정이니 나는 40%에 해당되는 자금만 있으면 걱정 없겠네.’ 맞습니까?  아닙니다.  클로징 비용도 필요하고 또 한동안 주택 관련 지출액(모기지 상환액 + 재산세 + 주택 보험료 등)도 준비되어 있어야 마음이 편하실 것입니다.  융자 은행이 검토하는 ‘매입 자금’의 범위도 이 모든 자금들을 포함합니다.  일반적으로 융자 은행들은 주택 가격에 해당하는 자금(신청자의 다운패이먼트)과 클로징 비용은 물론 일정기간 동안 주택 관련 지출액에 해당하는 예비비(Reserve)까지 충분히 준비되어 있다는 것을 확인하기 위하여 신청자의 최근 2개월간 은행 명세서(Bank Statement)를 요구합니다.

• 융자비율: 융자액의 비율이 주택 가치 대비 어느정도인지를 의미합니다.  예를 들면, 주택의 가치가 $500,000인데 다운페이가 $200,000, 융자액이 $300,000 이면 융자비율은 60%(=%300,000/$500,000)가 되겠지요.  주택의 가치는 주택감정(Appraisal)을 통하여 객관적으로 검증된 data를 사용하게 됩니다.  이또한 최근 주택 가격 하락으로 인해 융자를 어렵게 만든 주요 요인이지요.(추가 대출을 받은 것도 아닌데 감정가가 낮아지는 바람에 융자비율이 상승해 버린거죠.)  은행별로 융자비율은 다소 차이가 나지만 융자 비율이 너무 높게 나올 경우 추가 조치들(PMI 모기지 보험 &/or 2차 모기지 요구)이 요구되기도 합니다.