미국 부동산에 대해 잘 아시는 분들은 어느 정도 다 아시겠지만 잘 모르는 분들께는 엄청 헷갈릴 수 있는, 모기지 상품들의 종류에 대해서 한번 정리해 보았습니다.   크게 아래와 같은 기준들로 구분해 볼 수 있지 않을까 싶은데요.

1. 이자율: 고정 vs. 변동
   

• 고정이자모기지 (FRM. Fixed Rate Mortgage):

• 융자상품에 따른 융자기간(10,15,20,30년) 동안 이자율이 변하지 않습니다.  따라서 매월 모기지 상환액이 일정하지요.  시장 이자율이 올라갈 경우에는 유리하지만 내려갈 경우에는 불리하다고 할 수 있겠습니다.  (이자율이 내려갈 경우에는 재융자(Refinancing)를 고려해 볼 수 있겠습니다.)  일반적으로 변동모기지 상품들보다는 이자율이 다소 높습니다.
• 소득이 일정하고 비교적 장기간(보통 5년 이상) 해당 주택을 보유할 예정이라면, 그리고 이자율이 역사적으로 볼 때 낮다고 판단되는 시기에 모기지를 얻으려고 한다면 고정이자모기지가 좋은 선택일 수 있습니다.
• 상품 예: 30 yr Fixed, 20 yr Fixed, 15 yr Fixed, 10 yr Fixed 등

• 변동이자 모기지 (Adjustable Rate Mortgage):

• 이자율이 융자상품에 따라 초기 일정기간(예: 3, 5, 7, 10년) 동안에는 고정되다가 그 후에는 시장 이자율에 따라 변동되는 상품입니다.  이자율은 Index + Margin의 형식으로 부과되는데 Index라 함은 통상적으로 미국채(US Treasury bond) 또는 LIBOR(London InterBank Offered Rate) 금리를 의미하며 Margin은 미국채에는 2.75%, LIBOR에는 2.25%가 부과됩니다. (예를 들면, 변동 시점에 미국채 이자율이 4.5%라면 변동된 이자율은 7.25%(= 4.5%+2.75%)가 되는 거죠.)  이렇게 이자율이 변동될 경우 그 변동폭에 제한을 두게 되는데 이를 이자율캡(Rate Cap)이라 합니다.  예를 들면, Rate Cap 5/2/5라는 의미는 이자율이 변동되기 시작할 때 이자율의 추가 변동(상승 또는 하락)폭을 5%로 제한한다는 얘기며 그 후에는 2%로 제한하고 총 융자기간동안 처음에 적용된 이자율에서의 총 변동폭을 5%로 제한한다는 것을 의미합니다.

• 초기 고정이자율 적용 기간동안은 보통 위 고정이자모기지보다도 낮은 이자율이 적용됩니다.  하지만 변동이자율 적용 시기에는 월 상환액을 예측하기 어려운 상황(risk)이 발생하지요.  이자율이 역사적으로 볼 때 낮다고 판단되는 시기라면 변동이자보다는 고정이자 모기지를 얻으시는 편이 더 안전할 수 있겠습니다.

• 상품 예: X/Y ARM (X년 고정, 그 후 Y년마다 변동) – 3/1 ARM, 5/1 ARM, 7/1 ARM, 10/1 ARM 등

2. 융자 기간: 10, 15, 20, 30년

3. 융자 금액 크기별:
• 컨포밍론(Conforming loan) vs 점보론(Jumbo loan): 엄밀히 얘기하면 이 이름은 Fannie Mae와 Freddie Mac의 가이드라인에 맞는 융자상품들을 의미하지만 보통 대출 금액 크기를 구분할 때 자주 사용되는 이름이기도 합니다.  다시 말씀드리자면, Fannie Mae와 Freddie Mac의 대출 금액 크기 상한선 내에 들어오는 상품들을 컨포밍론이라 부르고 그보다 더 많은 금액일 경우에는 점보론(Jumbo loan)이라 부릅니다.  이를 구분하는 금액은 자주는 아니더라도 상황에 따라 변하는데 최근에는 $417,000입니다.
4. 상환 범위:
• 원금 + 이자: 보통 ‘원리금 상환’이라 부르죠.  모기지 원금과 이자를 융자기간에 걸쳐 균등분할상환(fully amortizing principal + Interest payment)합니다.  이자율이 고정되어 있다면 매번 지불하는 금액이 일정하여 예측이 가능합니다.
• 이자만(Interest Only): 보통 초기 일정기간(예: 3, 5, 7, 10년) 동안 이자만 상환할 수 있는 옵션이 주어지는 상품입니다.  초기에는 지불액이 적어서(이자만 지불하니까요) 좋습니다만, 원금을 내야하는 시기가 오면 지불금액이 급격히 커지게 되어 부담 역시 급증할 수 있습니다.  더불어 변동이자 상품이라면 이자율 상승 시 이자금액까지 늘어나니 그 부담이 가중되겠지요. 
• 상품 예: X/Y I/O ARM (처음 X년간 고정된 이자율에 따라 이자만 상환, 그 후 Y년마다 변동되는 이자율로 매번 원금과 이자를 분할 상환) – 3/1 I/O ARM, 5/1 I/O ARM, 7/1 I/O ARM, 10/1 I/O ARM 등

이러한 4가지 구분 기준들을 조합하면 정말 다양한 종류의 상품들을 만들 수 있겠죠?