최근 미정부의 잇단 강경 시장개입으로 인해 모게지율이 떨어지면서 오랫동안 침체되어 있던 모게지 시장이 모처럼 활기를 띠고 있다고 한다.  지난달 (2008년 12월) 중순에 정부의 Mortgage-backed Security 매수 방침이 발표된후, 12월 31일에는 30년 만기 모게지율이 5.10% 까지 하락했다.  5년내 최저수준이라고 한다.

지난주 수요일 (12/31/2008) 모게지뱅커협회 (Mortgage Bankers Association)의 발표에 따르면  정부의 MBS 매입 발표후 1주일동안 모게지신청건수가 전주에 비해 48%, 1년전 같은주에 비해서는 124.6%나 증가했다고 한다.

하지만 내면을 들여다보면 실상은 그렇게 좋지 않은것 같다.  전년도에 비해 전체 모게지신청건수중 재융자 (refinance) 신청이 차지하는 비율이 53%에서 83%로 증가한것이다.  즉, 떨어진 모게지율로 인해 새로운 주택거래가 이루어지기보다는, 기존 모게지홀더들이 낮은 이율로 재융자를 신청하게 되었다는 것이다.

또하나의 문제는, 재융자를 신청하여 승인받는 신청자들은 신용점수가 우수한 사람들에 국한된다는 것이다.  Foreclosure의 리스크에 노출된 사람들은 사실상 낮아진 이율로 인해 혜택받기가 어렵다.  예를 들어서, 리파이하고자 하는 주택가격이 하락하여 Loan-to-Value 비율이 80% 를 넘어설 경우, PMI (private mortgage insurance)에 들어야 하는데, 이러한 추가비용으로 인해 재융자의 혜택은 줄어든다.

모게지율을 낮추는 정책은 부동산시장 회복에 분명히 도움은 되어도, 아직은 충분하지 않은것 같다.