한국에서 '주택담보대출'이라 함은 일단 주택에 대한 소유권을 가지고 있는 주인이 그 소유권을 담보로 대출 받는 것을 의미합니다.  얼마전까지만 해도 이러한 주택담보대출은 대개 중단기 대출이었는데 지금은 어떤지 모르겠네요.  미국 부동산 거래 시 많이 사용하는 모기지 대출은 주택 거래 계약이 시작되면 소유권이 넘어가기 이전부터 프로세스가 시작되어 소유권이 넘어감과 동시에 저당권이 융자 은행으로 넘어가게 되지요.  오늘은 이러한 모기지 융자의 흐름을 융자 신청을 하는 사람 입장에서 살펴 보도록 하겠습니다.

 






















Step 1: 융자 상담 및 신청

• 모기지 융자 프로세스는 모기지 업체의 전문가와의 상담에서 부터 시작됩니다.  모기지 업체의 전문가가 신청자의 요구사항을 들은 후 신청자에게 신상내역, 자금 상황, 신용상태 및 직업과 소득 등에 대해 자세히 질문을 할 것입니다. 이 질문들을 바탕으로 모기지 업체는 고객님의 신용조사(Credit Report)를 하게 되고 융자 승인여부와 함께 가장 적절한 상품 및 비용을 소개합니다.  신청자가 동의할 경우 정식으로 대출 신청서(Uniform Residential Loan Application)를 작성하게 되며 다음과 같은 서류들 및 비용을 함께 제출하면 신청 작업이 완료됩니다.

  • 주택 매매 계약서 사본 (Sales Contract)

  • 자산 증빙 서류 (예: 최근 2개월간 Bank Statement)

  • 소득 증빙 서류 (예: 자영업자일 경우 최근 2년간 Tax Report, 회사원일 경우 급여명세서(W-2 Form))

  • 신분관련 서류 (면허증, 영주권 사본 등)

  • 융자 신청료 및 감정 수수료

• 신청서 작성 시 모기지 업체로부터 아래에 적은 2개의 서류를 제공받게 되는데 이는 연방법의 규정에 따라 반드시 이루어지는 절차입니다.
• GFE(Good Faith Estimate): 클로징 시 예상 비용

• TIL (Truth-In-Lending Statement): 연이율(APR: Annual Percentage Rate), 조기상환 벌금 (Prepayment Penalty) 여부 등

      

Step 2: 융자 승인 절차

• 융자 승인을 받기 위해 다음과 같은 서류들을 추가로 제출햐야 하며 일부 서류들의 경우에는 지불하셔야 할 비용이 발생합니다.

  • 주택 감정서 (Property Appraisal) – 보통 은행에서 자체 의뢰.  비용 발생.

  • 고용 확인 자료 (자영업자는 사업자 등록증 또는 CPA letter, 회사원은 Employment Verification) – 신청자가 준비

  • Title 관련 서류 – 보통 신청자가 자체적으로 Title company를 선정하고 Title company측에서 관련 서류를 모기지 서비스 제공자에게 제출함.

  • 주택보험(Homeowner’s Insurance) 관련 서류 – 보통 신청자가 자체적으로 주택보험에 가입하고 보험 agent가 관련 자료를 모기지 서비스 제공자에게 제출함.

• 필요한 모든 자료들이 다 취합되면 융자 은행은 심사를 거쳐 융자 적격 여부를 확인하고 융자 확약서(Mortgage Commitment Letter)를 발행해 줍니다.  (융자 확약서의 주 내용은 융자상품에 대한 설명(금액, 상품, 이자율 등)과 클로징 전 및 클로징 시 충족되어야 할 조건들입니다.)

      

Step 3: 클로징

• 말 그대로 거래를 "닫고 끝내는” 단계입니다.  매수자는 잔금 및 관련 비용들을 지불하고 매도자로부터 소유권을 이전 받게 되지요.  매수자와 매도자, 변호사, Title company(NY의 경우), realtor들이 참여합니다.  클로징 시 변호사의 설명에 따라 모기지 대출 관련 채권 서류(융자 약정서, 모기지 등)에 서명을 하게 되고 서명이 완료되면 은행으로부터 융자 금액이 매도자에게 전달됩니다.