3월 4일 정부의 주택소유주 구제안(Making Home Affordable) 발표 이후 재융자(Refinance)와 융자 재조정(Loan Modification)이 실제로 어떻게 진행될지 궁금한 가운데 최근 BoA, Citi 등 대형 은행들이 구제안에 따른 본격적인 실행에 나서기 시작했습니다. 

재융자가 완료되기까지는 보통 45일 이상 걸리기 때문에 실제로 재융자 신청자들의 월 모기지 납부액이 줄어들기 시작하는 시기는 빠르면 6월부터가 될 것으로 보입니다.

많은 분들이 가장 궁금하게 여기시는 금리는 시중에서 얘기하는 4%대는 지금으로서는 현실적으로 어렵고, 보통 5%대 정도이며 포인트를 구입할 경우 이보다 좀 더 낮아질 수 있습니다.  하지만 포인트 역시 비용이므로 전체적인 지출금액을 비교해 보고 결정하셔야 할 것입니다. 이처럼 낮은 금리에 재융자가 가능하려면 신청자의 신용점수(Credit Score)와 월 수입 수준이 모두 적정 수준이 되어야 하므로 신청자들은 전문가로부터 본인의 상황에 대해 전반적인 상담을 받으실 필요가 있습니다. 

또하나 염두에 두셔야 할 것은 정부의 정책은 정말 어려운 주택 소유주를 구제하고 현 경제위기를 돌파하기 위한 것이므로 모든 사람들이 다 혜택을 받을 수는 없다는 것이죠.  예를 들면, 점보 융자(페니매나 프레디맥 보유 융자가 아닌 경우들), 투자용 주택 융자, 현 집값의 105% 이상 융자 등의 경우에는 정부의 구제안에 적용되지 못합니다.  (자세한 내용은 '오바마 정부의 주택경기 회복 정책들' 참조)

융자 재조정의 경우에는 상황이 좀 더 까다롭다고 봐야 할 것 같습니다.  융자 재조정은 금리 인하는 물론 필요 시 원금까지 조정하고 정부의 실제 인센티브까지 받아야 할 수도 있으므로 보통 대형 은행에서는 본사의 보증팀(Underwriting team)에서 모든 신청 서류를 정밀 분석한 후에 허가를 해 준다고 합니다.

그럼, 이자율이 낮아졌다고 무조건 재융자를 받는 것이 유리할까요?  재융자 시에 비용이 발생하므로 그 비용과 재융자로 인해 낮아질 이자비용과의 차이를 향후 얼마 동안 모기지를 보유하고 계실 지를 고려하여 계산해 보신 후에 재융자 여부를 결정을 하셔야 할 것입니다. 

재융자 시에는 아래와 같은 비용들이 발생합니다.

• 보증비(Underwriting Fee) : $300 ~ $600
• 변호사 비용(은행측 Attorney Fee): $250 ~ $500
• 변호사 비용(신청자측 Attorney Fee): $600 ~ $1,000
• 타이틀 조사 비용(Title Search): $300 ~ $800
• 타이틀 보험 비용(Title Insurance – Lender’s Policy): $800 ~ $1,200
• 등록 비용 (Recording Fee): $250 ~ $500
• 감정 비용 (Appraisal Fee): $400 ~ $800

이러한 비용들에 추가하여 비용이라기 보다는 준비금 개념이지만, 어쨋든 아래 내용들에 대한 자금도 재융자 시 추가로 준비하셔야 합니다.

• Commitment Fee(1% of the loan amount. Refundable): 전체 융자금액의 1% 정도를 융자 은행이 미리 받아두는데, 클로징 시 돌려드리긴 하지만 처음에 은행 측에 지불하셔야 합니다.
• Prepaid Taxes: 은행 측이 세금 대납을 위하여 보통 3개월치의 재산세를 예탁계정(Escrow Account)에 미리 예치해 둡니다. 따라서 계약 시 준비하셔야 할 금액이지요.

*위 비용들은 '09년 뉴저지의 일반적인 재융자 비용을 추정한 내용입니다. 실제 비용은 상황에 따라, 융자 은행에 따라 다를 수 있으므로 전문가와 상담해 보시기 바랍니다.