미국 뉴욕, 뉴저지에 사는 대학원 동기들끼리(오넘씨 포함) 한두달에 한번씩 만나는 모임이 있습니다.  매번 만날때마다 한명씩 topic을 정해서 발표하고 논의하는 자리인데요(사실은 맛있는 밥 먹고 술도 한잔... 뭐 그런 자리지요 ㅎㅎ) 지난 7월 모임에서 저 로킨이 발표한 자료를 다시 정리해서 여기 올립니다.

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미국 부동산 투자를 고려하시는 분이라면 과연 지금 상업용에 투자해야 하는지 주거용에 투자해야 하는지 고민이 아닐 수 없습니다.  물론 상업용과 거주용을 apple to apple로 비교하는 건 무리가 있겠지만 전반적 시장상황 을 고려할 때 현재 싯점에 둘 중 무엇에 투자하는 것이 더 좋을지 분석을 한번 해 보았어요.

버겐카운티에 한정된 분석이긴 합니다만 상업용 부동산과 주거용 부동산을 비교 분석해 본 결과 주거용 부동산(주택)이 현재로서는 상업용 부동산보다는 좋은 투자일 거란 생각이 듭니다.  

상업용 부동산 data를 먼저 보시면, ‘07년 6월부터 ‘08년 6월까지와 그 일년 전인 ‘06년 6월부터 ‘07년 6월까지를 비교 분석해 보니 아래와 같은 결과가 나왔습니다.

매매거래 data 비교 

‘22% 정도 적은 수의 상업용 건물들이 약간 내린 가격으로 거래되었다’라고 볼 수 있으며 재고 물량 역시 늘었네요.  (근데 가만 보시면 한국인들간의 거래는 오히려 늘었네요… 가슴이 아픕니다…)

상업용 부동산의 임대 시장 data 역시 별로 안 좋았습니다. (아래 참조)

임대거래 data 비교

‘12% 정도 적은 수의 임대건수가 약간 내린 가격으로 거래되었다’라고 볼 수 있으며 재고 물량은 상당히 많이 늘었습니다.

향후 전망을 보더라도 현 금융위기로 인한 대출의 어려움, 해외 투자유입 가능성 격감(특히 한국의 경우 환율로 인해 투자 움직임이 급속히 냉각했죠), 불황으로 인한 공실률 증가 및 이로 인한 임대료 하락 등 어느 하나 희망적인 data가 없네요…

반면에 주택 시장에서는 mixed data들을 볼 수 있었습니다.

매매거래 data 비교

이 그래프들을 보시면 매매거래수는 감소되었으나 평균가는 약간 올랐고(물론 논쟁의 여지는 많습니다만 일단 전반적 흐름만 좀 봐주세요) 재고도 감소했네요. 

또한 임대 측면에서는(아래 그래프 참조) 재고는 약간 늘었으나 거래수 늘었고 평균가도 올랐으니 상황이 생각했던 것보다는 좀 괜찮은 듯 싶죠? 

임대거래 data 비교 

향후 전망을 보면 대출의 어려움, 해외투자유입가능성 격감 등은 상업용과 동일하게 안 좋지만 공실률이 증가하거나 임대료가 심하게 조정받을 거 같지는 않으니(물론 상업용 대비해서죠) 앞으로 좀 좋아지지 않을까 조심스럽게 기대해 볼 수 있지 않을까요?  (지난번 중앙일보 기사에도 적었지만 주택시장 붕괴로 인하여 주택 매입수요가 임대수요로 전환된 것이 주택 임대가격 상승에 기여한 듯 싶습니다.)

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* 출처: NJ MLS.

* 분석의 제약성: 버겐카운티 MLS data에 한해 분석.  보통 규모가 큰 상업용 부동산 거래는 MLS를 통하지 않는 것이 아직까지의 통례임을 감안할 때 상업용 부동산들의 data 해석 상 오류 발생 가능성 높음.  이러한 data 자체의 제약성으로 인해 다소 무리가 있을 수는 있지만 전반적 흐름 이해에는 괜찮을 듯 싶어서 시도 해 본 것이니 너그러이 이해해 주시기 바랍니다~.