식어가는 주택 시장, 현명한 투자 방법은 없을까?

1. 미국 주택 시장 (Housing Market), 어디로 가는가?

부동산 가격은 ‘06년 중반 정점에 도달한 후 지속적으로 식어가고 있다.  여러 data들이 있지만 최근 많이 사용되고 있는 Case-Shiller® Home Price 지수(이하 Case-Shiller 지수)에 기반하여 미국 부동산 시장의 흐름에 대해 짚어보도록 하겠다.

Case-Shiller 지수는 미국의 20개 대도시의 단독주택 가격 움직임을 수치화한 것을 말하며 이 지수를 개발한Karl Case교수(Wellesley대)와 Robert Shiller 교수(Yale대)가 자신들의 성으로 그 이름을 지었다. 적어도 2번 이상의 거래내역이 기록된 기존주택들을 분기별로 조사하여 월별로 지수를 발표하게 되는데, ‘87년 1월부터의 data를 활용하여2000년 1월 처음으로 통계 조정된 지수를 발표하였고 그 당시 지수를 기본 100으로 하여 지금까지 발표해오고 있다.  최근 발표한 8월 지수는 214.3인데 이를 쉽게 얘기하자면 ‘00년 1월 100불짜리 주택이 ‘07년 8월 214.3불이 되었다라고 생각하시면 큰 무리는 없을 것이다.  또한 이들은 ‘06년 5월에 이 지수를 시카고 선물시장에 Launch시켜서 많은 투자자/투기자들로 하여금 활발히 거래할 수 있도록 하였고 이는 향후 주택 시장의 흐름 예측에 도움을 주고 있다.

이 Case-Shiller 지수 및 선물시장의 최근 움직임에 따르면 2006년 중반 정점(226.3)을 이룬 주택 가격은 현재까지 약 6.5%(211.6. ‘07년 11월 선물시장 지수) 정도 하락했으며 2010년 중반까지 약 18%(187) 정도 하락한 후 점차 회복세를 보일 것이라고 투자자/투기자들은 보고 있다. (아래 그래프 참조) 

물론 선물지수라는 것은 하루가 다르게 변화하는 것이지만 최근 많은 기사들을 보면 적어도 가격이 한동안 지속적으로 떨어질 가능성이 높다고 봐야 할 것 같다.

실제 Bergen county 내 학군 좋기로 유명한 3개의 타운(Ridgewood, Allendale, Glen Rock)의 MLS(Multiple Listing System) data를 분석해 보면 ‘05년 11월~’06년 10월 대비 ‘06년 11월~’07년 10월 약 2.6% 정도 주택 가격이 떨어졌음을 알 수 있다.  이는 Case-Shiller의 전체 하락율(6.5%) 대비해서는 그 폭이 적으나 이 지역 역시 가격 하락이라는 대세는 피할 수 없었던 것으로 보인다.

이처럼 주택 가격은 어깨를 넘어 내려가고 있으니 기회의 시기가 점차 도래하고 있다는 것은 많은 분들이 동의할 것이라고 생각한다.  문제는 언제, 얼마쯤에 투자하는 것이 좋은지를 알 수 없다는 것이다.  누군가는 “무릎에서 사고 어깨에서 팔아라”라고 조언할지도 모르겠다.   생각해 볼수록 참으로 현명한 조언임에는 틀림없으나 그럼 도대체 무릎은 언제인지도 알 수가 없음에 문제가 있다.  무릎을 기다리다가 실기하기도 싫고 서두르다가 허리쯤에서 사기도 싫은 것이 대부분의 투자자들의 생각일 것이다.

Case-Shiller 지수의 현재 선물가격들을 신봉한다면 2010년경까지 기다리는 것이 맞겠지만 누구도 시장이 언제 바닥을 칠지는 확신할 수 없으니 자칫 실기할 가능성도 높다.

그렇다면 너무 오래 기다리다 실기하지 말고 안정적으로 적절한 수익을 내 주는 좋은 주택을 지금이라도 구입한 후 느긋하게 시장의 회복을 기다리는 것도 현명한 투자의 한 방법이라 할 수 있겠다.

3. 지금 같은 환경에서 안정적으로 적절한 수익을 내 주는 주택을 찾을 수 있을까?

안정적으로 적절한 수익을 내주는 주택은 무엇일까?  렌트 수요가 많아서 렌트 가격이 높고 렌트도 지속적으로 나가 줄 수 있다면 안정적으로 적절한 수입을 창출할 수 있는 주택이라 말할 수 있을 것이다.

그러면 현재 바닥을 모르고 식어가는 주택 매매 시장에서 과연 렌트 수요가 높은 주택들은 존재하는 것일까?  위에 이미 얘기한 3개의 타운(Ridgewood, Allendale, Glen Rock)에 대하여 MLS(Multiple Listing System) data를 분석해 보면 ’05년 11월 1일~’06년 10월 31일 대비 ’06~’07년 동일 기간의 렌트 공급이 336건에서 373건(증가율 약 11%)으로 증가했으나 체결건수는 244건에서 289건(증가율 약 18%)으로 더욱 가파르게 상승했다.  이는 렌트의 공급 증가율보다 수요 증가율이 높아졌음을 시사한다고 볼 수 있겠다.  렌트 가격 역시 평균 $2,311에서 $2,460으로 약 6.4% 가량 증가했고 이는 물가상승률을 고려해도 높은 상승률이라 할 수 있을 것이다.

이러한 현상은 왜 나타났을까?  여러 가지 원인들이 있겠지만 주택 매입 수요의 감소가 학군과 교통이 좋은 곳으로 이사 오려는 수요 자체의 감소를 의미하는 것은 아니며 단지 매입에서 렌트로 수요가 전환되어 렌트 수요의 증가를 불러왔기 때문이라 생각된다.   물론 부동산 가격 하락으로 인해 매각에서 렌트로의 전환에 의한 렌트 공급의 증가도 있었겠지만 이는 모든 Seller에게 적용될 수 있는 가정은 아니다.  일반적으로 매입에서 렌트로의 의사결정은 쉬운 반면 매각에서 렌트로의 의사결정은 Seller의 자금상황 등 훨씬 고려해야 할 요소가 많다.

이것이 전반적인 현상일까?  물론 아니다.  학군과 교통이 좋아서 유입 수요 자체에 변화가 없는 지역에 한하여 이러한 현상이 나타난다고 봐야 할 것이다.  이는 Bergen county 평균 렌트 체결율이 ‘06년 63.1%에서 ‘07년 62.6%로 오히려 감소한 반면 특별히 학군과 교통이 좋은 상기 3개 타운의 체결율은 73%에서 77%로 증가한 것을 보면 알 수 있을 것이다.

이러한 현상은 지속될까?  부동산 매매시장의 둔화가 계속되고 학군과 교통이 좋은 곳으로의 유입 수요가 지속되는 한 이러한 현상은 지속된다고 봐도 좋을 것이다.

따라서 학군과 교통이 좋은 위치에 있는 주택이라면 지금과 같은 시장 상황에서도 안정적인 수익을 기대할 수 있겠다.

그러면 이러한 주택들의 기대수익률은 어느 정도일까?  타운에 따라, 주택에 따라 매우 다양하겠으나 여기서는 위에 언급한 타운 중 Glen Rock에서의 실제 사례를 보기로 하자.  (금융비용은 상황에 따라 달라지는 것이므로 모기지 없이 all-cash인 상황을 예로 들기로 하겠다. 레버리지에 의한 투자수익률 상승 역시 여기서는 논외로 하는 것으로 하겠다.)

이모씨는 NJ #6의 학군(고등학교)을 자랑하는 Glen Rock에 작년 초에 평균 $540,000 이상으로 거래되던 주택을 최근 클로징 비용 포함 $520,000에 구입했다.  그리고 두달만에 월 $3,300로 렌트를 얻을 수 있었다.  재산세가 약 $10,000이고 연 관리비가 보험료 포함 대략 $3,600정도라 볼 때 (Single house의 경우 관리비가 이미 정해져 있는 콘도나 타운하우스 대비 소유주의 노력에 따라 관리비 절감이 유연하다.) 연 수익률은 5.0% 정도로 볼 수 있을 것이다. 

<표>

5%면 차라리 은행 CD에 넣어두는 것이 좋을까?  개인 투자 취향이니 뭐가 뭐보다 절대 좋다고 얘기할 수는 없겠지만 렌트 수입은 감가상각비 등 각종 비용처리를 통해 은행 이자수익보다 더 적극적으로 세금조절이 가능한 수입임에는 틀림없다.  또한 부동산 투자는 시장이 회복된 후 매각 시 Capital Gain에서 궁극적인 수익을 창출하는 것임을 잊지 말도록 하자.  여기서의 수익률은 단지 향후 시장이 회복될 때까지 기다리는데 부족함이 없을 정도면 충분하다 할 수 있겠다.

통상적으로 상업용 부동산에 비해 주택 투자는 세입자 보호법과 수익률 측면에서 매력도가 떨어진다고들 한다.  일반적으로 상업용 부동산은 연간 7~10%대의 수익률(세금, 이자 제외. Cap rate)을 기대하는 반면 주택에서는 연 5% 정도도 그리 나쁘지 않은 수익률이니 그러한 얘기들이 나올 법도 하다.  하지만 주택 투자는 나름대로의 장점이 있다.  주택의 경우 상업용 부동산 대비 적은 비용으로 구입이 가능하고 적은 비용으로 가치를 상승시킬 수도 있다.  노력하기에 따라 기존 주인의 관리 소홀로 인해 방치되어 온 주택을 좋은 가격으로 구입한 후 flooring 보수, 페인트 칠 등 적은 비용으로 전혀 다른 분위기의 주택으로 탈바꿈 시킬 수도 있다.  또한 상업용 부동산에 비해 침실 및 화장실 추가 등의 투자로 주택의 가치를 투자비용 이상으로 끌어 올리기도 수월하니 주택은 여전히 나름대로의 매력을 지닌 투자대상으로 볼 수 있을 것이다.

4.       이러한 주택을 선정, 관리할 때 주의해야 할 점들은 무엇인가?

이러한 주택의 선정 시 가장 중요한 고려 요소는 역시 위치다.  교통이 좋고 학군이 좋은 타운 선정이 우선되어야 할 것이다.  타운 결정 후에는 상태가 좋은 주택을 좋은 가격에 구입하려는 노력이 필요한데 특히 가격의 경우 Realtor들에게 다음의 두가지를 고려하여 Competitive Market Analysis를 해 줄 것을 요구하시는 것도 도움이 될 것이다.

1. 주변 유사 주택들의 최근 렌트비

2. 이미 어느정도(Case Shiller data의 경우 현재까지 약 6.8% 감소) 가격이 내렸다는 가정 하에서의 최근 적정 가격

“적정 가격”은 말 그대로 적정한 가격을 의미하겠다.  Seller 역시 이미 많이 포기하고 현재 시장상황에 맞는 가격을 제시하는 경우도 많이 있는데 그런 경우에도 “그 가격에서 30% 이상 싸게 해 주지 않으면 안산다”라고만 고집하는 것 역시 현명한 자세는 아닌 듯 싶다.

마지막으로 위에 설명한 사례와 같이 간단한 수익률 계산을 해 보시길 권하고 싶다.  그러기 위해서는 재산세, 예상 관리비, 예상 클로징 비용 등에 대한 정보가 필요할 것이다.

이렇게 투자 주택을 구입하신 후에는 크게 아래 두가지를 고려하시기를 권고한다.

1.        세입자 유치: 믿을 수 있는 중개인을 통해 믿을 수 있는 세입자 (Bergen county의 경우 세입자가 중개료를 부담하므로 투자자 입장에서는 중개료 부담은 없다)를 얻도록 하자.  Credit check나 인터뷰 등이 좋은 안전장치일 수 있겠으나 많은 주재원들이나 유학생, 미국에 오신지 얼마 되지 않은 분들의 경우 credit check이 어려우니 이에 대한 대비책도 필요할 것이다.  (예를 들면 security deposit 많이 받아두기, 렌트 미리 받아두기, 과거 집주인으로부터 reference 받기, 회사 지원일 경우 고용 증명서 등)  때로는 좋은 세입자가 렌트비 얼마 더 받는 것보다 훨씬 큰 보상인 경우가 많다.